Cần định nghĩa rõ ràng về BĐS phụ trợ khu công nghiệp

Đại dịch Covid-19 đã gây ra nhiều tác động tiêu cực tới nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản, loại trừ điểm sáng hiếm hoi đến từ phân khúc bất động sản công nghiệp.

Tiềm năng phát triển BĐS công nghiệp

Chia sẻ tại tòa đàm Cơ hội đầu tư bất động sản (BĐS) đô thị phụ trợ khu công nghiệp, PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, tiềm năng BĐS công nghiệp được đánh giá qua triển vọng thu hút đầu tư công nghiệp vào Việt Nam. 

“Giữa lúc nền kinh tế thế giới khó khăn, suy thoái; nền kinh tế Việt Nam giữ nhịp phát triển ổn định, tốc độ tăng trưởng khả quan. Điều này nói đến khả năng hấp dẫn đầu tư tại Việt Nam, trong đó nổi bật là đầu tư công nghiệp. Một yếu tố khác là xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, gắn với xu hướng dịch chuyển các dây chuyền sản xuất toàn cầu, gắn với quá trình dịch chuyển cấu trúc thế giới.

Đây là 2 yếu tố về tiềm năng có thể thu hút đầu tư công nghiệp. Tiềm năng này có hiện thực hóa được hay không thì các nhà đầu tư cần quan tâm thiết thực", vị chuyên gia này cho hay.  

Dưới góc nhìn của TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế cho rằng: “Các khu công nghiệp khu vực miền Nam như Tp.HCM, Bình Dương, Long An bị tác động mạnh mẽ do dịch. Số lao động trong các khu công nghiệp rời khỏi nơi làm việc lớn khiến các chủ đầu tư đối mặt với khó khăn thiếu hụt lao đông.

Trong hoàn cảnh khó khăn đó, bắt buộc chúng ta phải thay đổi từ tư duy, chính sách, điều kiện cơ sở hạ tầng và các dịch vụ phụ trợ cho khu công nghiệp”.

Về dài hạn một khu công nghiệp chất lượng cao sẽ có lợi thế tăng trưởng trong một thị trường sôi động. Việc tích hợp yếu tố nhà ở trong khu công nghiệp không dừng ở việc có chỗ nghỉ ngơi cho công nhân, mà còn là cung cấp các tiện ích nhà ở, bán lẻ, giáo dục, giải trí chất lượng, phục vụ nhu cầu đa dạng của công nhân, các chuyên gia, khách thuê. Dự án khu công nghiệp do đó sẽ tạo ra sức hút đầu tư, đặc biệt với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp giá trị cao.

Các khách mời tham gia tọa đàm Cơ hội đầu tư BĐS đô thị phụ trợ khu công nghiệp.

Nhận diện tiềm năng và thách thức 

Đứng trước tiềm năng phát triển của ngành BĐS phụ trợ khu công nghiệp, bà Phạm Hồng Thúy – Tổng giám đốc TNI Holdings Vietnam đưa ra những nhận định về cơ hội khi tham gia thị trường này.

Theo bà Thúy, Chính phủ thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, trong đó tập trung lớn cho hạ tầng giao thông. Từ đó, thị trường bất động sản hưởng lợi rất lớn, có điều kiện để tăng giá trị.

Hiện nay, nguồn cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt các đô thị tập trung tại các khu kinh tế, thành phố công nghiệp lớn. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa ngày càng nhanh; tăng trưởng kinh tế gắn liền với tăng mức thu nhập làm tăng khả năng chi trả cho nhu cầu nhà ở. 

Theo thống kê của Bộ Lao động Thương binh và Xã hội thực hiện vào cuối năm 2020, tính trên gần 400 khu công nghiệp đang hoạt động tại 61 tỉnh thành trên cả nước, lượng nhu cầu sở hữu nhà ở dành cho chuyên gia, cán bộ công nhân viên đang là hơn 3 triệu nhu cầu trong các khu kinh tế và khu công nghiệp, chưa tính về nhu cầu của khách hàng muốn đầu tư. 

Bên cạnh đó, tâm lý của người Việt Nam vẫn mong muốn sở hữu nhà ở, đất ở. Do đó, phân phúc nhà ở vẫn còn nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển kể cả trong bối cảnh dịch bệnh.

Trước cơ hội lớn như vậy, các doanh nghiệp phát triển các khu đô thị phụ trợ khu công nghiệp cũng sẽ gặp phải nhiều thách thức. Trên cương vị là một doanh nghiệp trong lĩnh vực phát triển BĐS công nghiệp ở Việt Nam, bà Thúy cho rằng, cần tháo gỡ vướng mắc trong giải quyết thủ tục chính sách, thủ tục pháp lý phê duyệt dự án. Bên cạnh đó, cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tham gia dự án BĐS đô thị phụ trợ khu công nghiệp, từ đó thúc đẩy phát triển ngành công nghiệp, phát triển đô thị...

Tiếp theo, doanh nghiệp khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi khi phát triển các loại hình bất động sản khu đô thị phụ trợ khu công nghiệp do chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng thu hồi vốn lâu do các doanh nghiệp vừa phải làm cơ sở hạ tầng, vừa phải hoàn thiện các cơ chế chính sách phù hợp với đại đa số khách hàng trong từng khu vực thực hiện dự án.

Bà Thúy nhận định, thời gian qua, phân khúc BĐS đô thị cạnh khu công nghiệp cũng nhận được sự quan tâm của khách hàng. Bởi ngoài yêu cầu nhà ở trực tiếp cho đội ngũ công nhân, cán bộ, chuyên gia thì nhiều người dân tại địa bàn hoặc các khách hàng muốn phát triển kinh doanh, đầu tư tại các khu công nghiệp phục vụ nhu cầu sinh hoạt cho người lao động ở đây.

Chính những nhu cầu đó đã thúc đẩy các doanh nghiệp phát triển các khu đô thị phụ trợ khu công nghiệp nhằm tạo điều kiện an sinh xã hội.

Đòn bẩy thúc đẩy BĐS đô thị phục vụ khu công nghiệp

Xu hướng doanh nghiệp phát triển bất động sản đô thị phục vụ khu công nghiệp và khu kinh tế mới được phát triển rầm rộ 4-5 năm gần đây. Tuy nhiên, việc đầu tư này chưa có sự đồng bộ và chiều sâu.

Theo chia sẻ của TS. Nguyễn Trí Hiếu, có thể nhìn thấy khu sinh thái, ăn ở cho người lao động ở Tp.HCM, Bình Dương rất thiếu thốn. Trong tương lai, việc thiết kế khu đô thị cho toàn quốc rất quan trọng. Vấn đề thứ hai, trong các khu công nghiệp rất sạch sẽ nhưng ngoài khu công nghiệp rất bẩn. Do đó, vấn đề môi trường rất quan trọng. 

Về vấn đề có nên đầu tư vào BĐS công nghiệp, BĐS phụ trợ khu công nghiệp lúc này hay không, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các nhà đầu tư cần chuẩn bị những yếu tố sau: “Thứ nhất là vị trí, nhà đầu tư sẽ tìm vị trí nào có tiềm năng phát triển cao nhất. Khu công nghiệp phải có khu đô thị hỗ trợ cho vấn đề an sinh, giáo dục, y tế... 

GS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.

Thứ hai, nhà đầu sẽ tính đến dòng tiền bỏ ra bao nhiêu, thu về bao nhiêu. Vấn đề quan trọng thứ ba là chính sách. Hiện tại, luật pháp Việt Nam chưa định nghĩa rõ ràng về BĐS khu công nghiệp, BĐS khu phụ trợ khác BĐS nhà ở, nông nghiệp thế nào? Do đó, cần đưa ra quy định, định nghĩa rõ ràng về phân khúc này. 

PGS.TS Trần Đình Thiên bổ sung thêm: Nếu có đô thị phụ trợ khu công nghiệp tốt sẽ thu hút đầu tư tốt. Lúc đó sẽ tạo ra đòn bẩy về chính sách liên quan đến đất đai, giải phóng mặt bằng…

Ông cũng cho rằng tới đây đầu tư BĐS đô thị phụ trợ khu công nghiệp tăng lên. Các nhà đầu tư sẽ không bỏ qua lợi ích này, sẵn sàng tìm nguồn lực.

Cùng với đó, đòn bẩy tài chính về thuế, lãi suất sẽ thay đổi, xuống một mặt bằng khác và sẽ có sự khuyến khích tốt hơn. 

Đặc biệt, điểm tựa các Hiệp định thu hút đầu tư nước ngoài được đánh giá tích cực. Đây sẽ là đòn bẩy nếu biết tận dụng thu hút, cho các quỹ nước ngoài đầu tư vào thì sẽ sự tạo ra sự thúc đẩy mạnh, bùng nổ cho BĐS phụ trợ khu công nghiệp. 

Đồng tình với quan điểm phát triển phân khúc BĐS công nghiệp và BĐS đô thị phụ trợ khu công nghiệp, Tổng giám đốc TNI Holdings Vietnam chia sẻ: “Để lĩnh vực này phát triển bền vững, cần hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào hạ tầng giao thông và logistics và phát triển song song các dịch vụ phụ trợ, đảm bảo chất lượng sống cho lao động tại khu công nghiệp”.